Previous Entry Share Next Entry
Принудительный обмен жилого помещения - когда он возможен? Часть 1.
al_ruslin
Зачастую приходится сталкиваться с ситуациями, когда совместное проживание нескольких лиц в одном жилом помещении (как правило, в квартире) невозможно, напр., в силу крайне напряженных отношений между ними. Способом выхода из такой конфликтной ситуации является прекращение совместного проживания - в частности, путем размена данного жилого помещения (юридически это может оформляться, в зависимости от конкретных обстоятельств, как одним договором мены или обмена жилыми помещениями, так и несколькими договорами купли-продажи). Если стороны конфликта находят в себе силы договориться о размене занимаемого ими жилого помещения, то серьезных проблем, как правило, не возникает.
Проблема имеется тогда, когда одна из сторон в принципе не желает разменивать жилое помещение - не желает его продавать либо обменивать. Ему лично комфортно и здесь, а кому не нравится - пожалуйте с вещами на выход! Возникает вопрос - можно ли такого субъекта принудить к размену жилья, в частности, в судебном порядке, путем обращения с иском о понуждении к совершению соответствующей сделки?
Ответ на этот вопрос зависит, прежде всего, от того, находится ли жилое помещение в частной или муниципальной собственности. В первом случае применяются правила Гражданского Кодекса РФ (ГК РФ), во втором случае - правила Жилищного Кодекса РФ (ЖК РФ). По своему содержанию эти правила существенным образом различаются.
Если квартира находится в частной собственности, то ответ на поставленный нами вопрос будет отрицательным. Принудить собственника такой квартиры продать ее или обменять невозможно; никаких судебных перспектив у соответствующих исков нет, не стоит даже и пытаться обращаться в суд с подобным исковым заявлением. Суд, конечно, примет данное исковое заявление к производству (никаких законных оснований отказать в принятии искового заявления у суда в данном случае нет), но это ничего не значит - в удовлетворении иска будет однозначно отказано.
Дело в том, что при продаже (или мене) жилого помещения право собственности лица, которое это помещение продает или обменивает, прекращается. А если суд своим решением заставит собственника продать или обменять жилье, то это будет означать, что право собственности будет прекращено в принудительном порядке (если я не хочу, а меня заставляют - это и есть принуждение!). Но согласно положениям гражданского законодательства (ст.235 ГК РФ), принудительное прекращение права собственности возможно только в случаях, прямо установленных законом. Все эти случаи перечислены в п.2 ст.235 ГК РФ, и надо сказать, что рассматриваемая нами ситуация в этом перечне не упоминается.
К тому же, гражданское законодательство исходит из такого принципа, как свобода договора (ст.421 ГК РФ). Это означает, в частности, что граждане имеют право сами, по своему усмотрению, решать, заключать им договор или нет, и заставить их сделать это никто не вправе. Из этого правила, разумеется, существуют и исключения, но эти исключения, опять-таки, должны быть прямо предусмотрены в законе. В нашей ситуации никакого подобного указания в законе нет.
Стало быть, принудить собственника продать/обменять жилое помещение суд в данном случае не может; решение о понуждении собственника к совершению сделки будет незаконным и, даже если такое решение и будет вдруг принято судом, то вышестоящая судебная инстанция его отменит.
Как быть в данной ситуации? Очень непростой вопрос. Самый оптимальный вариант - всё же любыми (конечно, не противоречащими закону!) способами пытаться договориться с другой стороной о продаже/мене жилого помещения с последующим разделом денег и приобретением собственного жилья для каждой из сторон. Фактически здесь приходится полагаться исключительно на здравый смысл и добрую волю другой стороны.
Уговаривать собственника продать/обменять жилье, взывать к его совести, доброй воле и пр. могут, в том числе, и члены семьи собственника - лица, которые пользуются данным жилым помещением, проживают в нем, но не обладают долей в праве собственности на данное жилое помещение. Но если жилое помещение находится в общей собственности и у каждой из конфликтующих сторон есть доля в праве собственности (т.е. обе стороны являются сособственниками), то при недостижении соглашения о продаже данного жилого помещения целиком заинтересованная сторона (сособственник) может по своему усмотрению продать или обменять свою долю в праве собственности (это предусмотрено в п.2 ст.246 ГК РФ).
Можно пойти таким путем, который закреплен в п.2 ст.247 ГК РФ: определить порядок пользования жилым помещением, находящимся в общей собственности, т.е. потребовать от остальных сособственников (в т.ч. и в судебном порядке) предоставления в свое владение и пользование части общего имущества, соразмерной своей доле (т.е. комнаты или нескольких комнат в квартире, соответствующих по площади), а впоследствии продать/обменять свою долю уже с учетом установленного таким образом порядка пользования (фактически здесь сособственник будет распоряжаться не просто своей долей в праве на квартиру, а долей, которая будет соответствовать строго определенному помещению в квартире).
Но понятно, что вариант с продажей/меной своей доли связан с наличием существенных ограничений. Прежде всего, этим вариантом могут воспользоваться только сособственники; члены семьи собственника жилого помещения, не обладающие долей в праве собственности, естественно, не смогут и распорядиться тем, чего у них нет. Потребовать определения порядка пользования жилым помещением в соответствии с п.2 ст.247 ГК РФ они также не вправе (в данной статье ГК сказано, что потребовать этого может лишь участник долевой собственности, т.е. сособственник).
Далее, более-менее четкие перспективы продать/обменять долю в праве собственности, равно как и определить порядок пользования, имеются только тогда, когда жилое помещение состоит из нескольких комнат, притом изолированных. Если квартира состоит из одной комнаты или даже из нескольких, но неизолированных, то отчуждение доли в праве собственности на такую квартиру, мягко говоря, довольно проблематично.
Поэтому из всего сказанного можно сделать вывод о том, что "разъехаться" (как это раньше именовалось) из жилого помещения, находящегося в частной собственности, при отсутствии взаимного на то согласия всех сторон (сособственников), как правило, невозможно. В большинстве случаев юридическими средствами (в частности, в судебном порядке) эта проблема не решается, правовых оснований для принуждения другой стороны к совершению соответствующей сделки нет. На первый план выходит добрая воля всех сторон, их умение находить компромиссы, договариваться друг с другом.
Как обстоит дело с муниципальном жильем, разберем в следующей части.

?

Log in