Previous Entry Share Next Entry
Принудительный обмен жилыми помещениями - когда он возможен? Часть 2.
al_ruslin
Напомню, о чем говорилось вчера. Если в жилом помещении (квартире), находящнмся в частной собственности, проживают несколько лиц, которые хотели бы разъехаться друг с другом, и если между ними не достигнуто соглашение о размене (обмене) этой квартиры или о ее продаже, то принудить собственника жилья, отказывающегося от размена данного жилого помещения или от его продажи, к совершению сделки (в том числе подав соответствующий иск в суд) невозможно.
А как обстоят дела с муниципальным жильем? Здесь действуют иные положения закона, применяется не Гражданский, а Жилищный Кодекс РФ, и, соответственно, ситуация с обменом решается иначе.
Обмену жилыми помещениями, предоставленными гражданам по договорам социального найма, посвящены ст.ст.72-75 ЖК РФ. Из этих четырех статей нас сейчас больше всего интересует ст.72, в которой содержатся общие положения об обмене. В качестве идеального варианта закон, конечно, и здесь предусматривает необходимость достижения взаимного согласия на обмен: согласно ч.1 ст.72 ЖК РФ, для осуществления обмена необходимо письменное согласие, во-первых, членов семьи нанимателя жилого помещения (в т.ч. и временно отсутствующих, т.е. выехавших из данного жилого помещения в связи с учебой, работой, лечением и т.п.), а во-вторых, наймодателя (органа, осуществляющего управление муниципальным жилым фондом, - в разных населенных пунктах этот орган называется по-разному: комитет или департамент по управлению муниципальным имуществом и пр. Конкретное наименование этого муниципального органа указано в договоре социального найма. Не путайте наймодателя с управляющей организацией, это разные субъекты!).
Но, в отличие от того, о чем говорилось вчера, отсутствие согласия на обмен со стороны кого-либо из членов семьи нанимателя либо согласия наймодателя само по себе не является непреодолимым препятствием для совершения обмена. В соответствии с ч.3 ст.72 ЖК РФ, если между нанимателем и проживающими совместно с ним членами его семьи не достигнуто соглашение об обмене, любой из них вправе требовать осуществления принудительного обмена жилого помещения в судебном порядке. Таким образом, здесь уже иск о принудительном обмене вполне может быть удовлетворен судом. Однозначного отказа в иске, как в случаях с жилыми помещениями в частной собственности, не будет.
На что необходимо обратить внимание в связи с принудительным обменом муниципального жилья?
1) Обменять можно не любое муниципальное жилое помещение, а только занимаемое по договору социального найма. Закон не допускает обмена жилых помещений, относящихся к специализированному жилому фонду (служебное жилье, общежития, жилые помещения в домах социального обслуживания населения и т.п.). Это прямо следует из ч.5 ст.100 ЖК РФ, где указано, что к пользованию жилыми помещениями специализированного фонда положения ст.72 ЖК РФ не применяются. То же ограничение действует и в отношении муниципального жилья, предоставленного гражданам по договору коммерческого найма (такая категория муниципального жилья также имеется, хотя и не во всех населенных пунктах).
2) На что можно обменять? Здесь тоже надо быть внимательным. В соответствии с ч.ч.1, 2 ст.72 ЖК РФ, допускается только обмен муниципального жилья на муниципальное, и притом также предоставленного по договору социального найма. Если планируется разъезд, т.е. обмен одного жилого помещения на несколько, то муниципальными (предоставленными по договору социального найма), соответственно, должны быть все жилые помещения. Это ограничение появилось только с 1 марта 2005 г. (т.е. с момента вступления в силу ныне действующего Жилищного Кодекса РФ), раньше обмен муниципального жилья на частное (и наоборот) законом не запрещался.
И, кстати, имейте в виду - "родственный" обмен, довольно распространенный ранее, при старом жилищном законодательстве, ныне также не допускается
3) В исковом заявлении должен быть указан конкретный вариант обмена. Суд будет принуждать ответчика ("строптивого" нанимателя или члена семьи) не к тому, чтобы он дал согласие на обмен "вообще"; суд будет рассматривать конкретный вариант обмена, предлагаемый истцом, и примет решение о понуждении ответчика к обмену именно по этому конкретному варианту. Соответственно, лица, проживающие в этих жилых помещениях (указанных в качестве варианта обмена), должны быть обязательно привлечены к участию в судебном разбирательстве в качестве третьих лиц. Лучше всего истцу сразу указать всех этих граждан в своем исковом заявлении, но если он этого по каким-либо причинам не сделает, то суд всё равно привлечет их к участию в деле.
Иногда можно встретить такую точку зрения, что в исковом заявлении надо обязательно указывать сразу несколько вариантов обмена. Это не так. Можно указать и один конкретный вариант; главное - чтобы этот конкретный вариант был.
4) Не надо излишне обольщаться - суд может и отказать в иске о принудительном обмене. Это может последовать, во-первых, в том случае, если истцом не были соблюдены условия, которые выше были перечислены под п.п.1 и 2 (т.е. ставится вопрос об обмене жилого помещения, занимаемого не на основании договора социального найма; либо предлагаются в качестве варианта обмена жилые помещения, которые предоставлены не на основании договора социального найма).
Во-вторых, в ходе судебного разбирательства третьим лицам (нанимателям жилых помещений, на которые предполагается обменять спорное жилье) может надоесть ждать завершения судебного процесса и они могут отказаться от обмена. Принудить их к обмену нельзя, требовать принудительного обмена можно только от нанимателя (или члена семьи) своего, а не чужого жилого помещения. Поэтому дальнейшее судебное разбирательство в такой ситуации теряет смысл.
В-третьих, в ч.3 ст.72 ЖК РФ указано, что суд при рассмотрении иска о принудительном обмене "учитывают заслуживающие внимания доводы и законные интересы лиц, проживающих в обмениваемом жилом помещении". Сказано расплывчато, и это неудивительно, ведь ситуации могут быть самые разные. Более определенно сказано об этом в п.34 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 2 июля 2009 г. № 14 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного Кодекса РФ": "Под заслуживающими внимания доводами и интересами... следует понимать наличие обстоятельств, препятствующих в силу возраста, состояния здоровья, места работы, учебы и т.п. пользоваться предоставляемым в порядке обмена жилым помещением". Тоже, конечно, не ахти как конкретно, но основная мысль вроде бы проясняется. Одно дело - когда человек, что называется, просто тупо уперся и не желает переезжать вообще никуда. И совсем другое дело - когда пожилой человек с букетом хронических заболеваний, живущмй через два дома от поликлиники, не желает переезжать в район, откуда до поликлиники идти не менее получаса. Это обстоятельство действительно заслуживает внимания, и суд к таким доводам ответчика, скорее всего, прислушается.
Вообще говоря, этим "заслуживающим внимания доводам и интересам" стоит посвятить отдельный пост (и не один).
5) Иск о принудительном обмене подается в районный (городской) суд по месту жительства ответчика (т.е. по месту нахождения жилого помещения. которое планируется обменять). Перед подачей искового заявления в суд необходимо оплатить госпошлину в размере 200 рублей.
Жилищное законодательство (ч.4 ст.74 ЖК РФ), помимо этого, предусматривает также возможность обжалования в судебном порядке отказа наймодателя в даче согласия на обмен. Это обстоятельство также надо иметь в виду, хотя оно, строго говоря, уже выходит за рамки вопроса о принудительном обмене.
А вот "раздел лицевых счетов" (т.е. требование члена семьи нанимателя о заключении с ним отдельного договора социального найма в отношении изолированной комнаты в квартире) нынешним жилищным законодательством не предусмотрен. Поэтому на сегодняшний день ставить вопрос о "разделе лицевых счетов" и, тем более, идти по этому поводу в суд нет никакого смысла.
Иными словами, если говорить упрощенно, с муниципальным жильем ситуация прямо противоположная, нежели с частным: там нельзя принудить к размену, но в некоторых случаях можно "разделить" (т.е. продать свою долю или определить порядок пользования), здесь нельзя разделить, но можно принудить к обмену.

?

Log in

No account? Create an account