Previous Entry Share Next Entry
Обещал одному, а продал другому: последствия неисполнения предварительного договора. Часть 1.
al_ruslin
Рассмотрим такую ситуацию: два лица заключили между собой предварительный договор, именуемый зачастую в обиходе "предварительным договором о продаже" или "предварительным договором купли-продажи" недвижимого имущества (напр., жилого дома, квартиры и т.п.). Представим себе, что и по форме, и по содержанию этот договор полностью соответствует закону: заключен в простой письменной форме, содержит все необходимые условия будущего договора купли-продажи (о предмете договора, т.е. продаваемом имуществе, о его цене и пр.), указан также срок, не позднее которого основной договор должен быть заключен.
И вот представим себе теперь, что продавец (назовем его для простоты именно так, хотя это, строго говоря, и не совсем правильно) передумал заключать основной договор с этим (опять же условно) покупателем и продал имущество другому, совершенно постороннему лицу (я его назову "вторым покупателем"). Условия заключенного предварительного договора нарушены, нарушены права и интересы покупателя по такому предварительному договору...
Какие возможности для защиты своих нарушенных прав представляет такому покупателю в данной ситуации закон?
Первый и самый главный вопрос, который в таком случае возникает у потерпевшей стороны, - можно ли, основываясь на том, что ранее был заключен предварительный договор, тем или иным образом всё-таки получить в свою собственность спорный объект - признать договор со вторым покупателем недействительным, или истребовать данное имущество у продавца или у второго покупателя, или решить вопрос как-то иначе, но с тем же результатом?
Как это ни печально, но ответ будет однозначно отрицательным. Сама по себе сделка купли-продажи, совершенная со вторым покупателем, недействительной не является. Дело в том, что, в соответствии со ст.168 ГК РФ, недействительной является сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов. В данном случае можно было бы признать договор со вторым покупателем недействительным, если бы закон прямо запрещал продавцу отчуждать (продавать, обменивать, дарить и т.п.) имущество, в отношении которого был заключен предварительный договор. Другой вариант - если бы закон прямо обязывал продавца продать данное имущество только тому лицу, с кем был заключен предварительный договор.
Но в том-то и дело, что ни первого, ни второго варианта в данной ситуации нет, закон никаких подобных ограничений не содержит. Собственник имущества имеет право распоряжаться этим имуществом по своему усмотрению (ст.209 ГК РФ), и факт заключения предварительного договора никак это право собственника не ограничивает. Заключив предварительный договор, собственник (по нашей терминологии - продавец) пока еще не принимает на себя обязанность передать конкретное имущество (недвижимость) в собственность покупателя, он лишь обязуется заключить такой договор купли-продажи в будущем.
Иными словами, предметом предварительного договора сам объект недвижимости не является (стороны пока что договариваются не об этом объекте, а только о том, чтобы в будущем заключить договор), а стало быть, никакие новые права и обязанности (ограничения, обременения) в отношении этого объекта на основании предварительного договора не возникают. А коли так, то у собственника (продавца) после заключения предварительного договора остается столько же прав в отношении данного объекта, сколько было и до этого: если он раньше мог свободно распоряжаться им по своему усмотрению (продать, подарить и т.п. любому лицу), то и теперь он имеет полное право это сделать.
К тому же, коль скоро речь идет о недвижимом имуществе, ограничения (обременения) прав на такое имущество подлежат государственной регистрации и, соответственно, вступают в силу с момента регистрации. А государственная регистрация в данном случае возможна, если исходить из смысла Федерального Закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (см., в частности, ст.17), при условии предоставления на регистрацию договора, на основании которого такое ограничение установлено. Однако государственная регистрация предварительного договора продажи недвижимости действующим законодательством не предусматривается в принципе (и это однозначно подтверждается судебной практикой)! Поэтому и с точки зрения закона о государственной регистрации, нет оснований говорить о том, что предварительный договор налагает на собственника какие-либо ограничения.
В итоге мы можем видеть следующее: заключая договор купли-продажи со вторым покупателем, собственник недвижимости (продавец) действует в пределах своих прав собственника, он распоряжается своим имуществом по своему усмотрению, за пределы каких-либо установленных законом ограничений он при этом не выходит (по той причине, что таких ограничений закон не содержит). Иными словами, нельзя говорить о том, что его действия "не соответствуют требованиям закона или иных правовых актов", а поэтому оснований для признания заключенного им со вторым покупателем договора купли-продажи недействительным нет.
Иные способы истребовать имущество от второго покупателя также неприменимы. В частности, закон не предусматривает для покупателя по предварительному договору возможности обращения в суд с иском ко второму покупателю о переводе на себя прав и обязанностей по договору купли-продажи. Такое требование может заявить участник общей долевой собственности, если другой сособственник продал свою долю в праве собственности с нарушением правил о преимущественном праве покупки (п.3 ст.250 ГК РФ). Ситуация, может быть, в чем-то и сходная, но только в чем-то. В то же время, различия между этой ситуацией и предварительным договором существенное: за участником общей долевой собственности закон признаёт преимущественное право покупки доли, о чем прямо указано в законе. Наличие такого преимущественного права, предусмотренного законом, как раз и дает сособственнику возможность обратиться в суд и потребовать перевести на себя права и обязанности приобретателя доли. За лицом же, заключившим предварительный договор в качестве потенциального покупателя, закон такого права не признаёт.
И, конечно, также не подходит для данной ситуации возможность, предусмотренная в ст.398 ГК РФ, а именно: отобрание спорного объекта у должника (продавца) и передача его покупателю, заключившему предварительный договор. Данная статья распространяется на ситуации, когда не исполняется обязательство передать имущество в собственность, но в результате заключения предварительного договора такое обязательство еще не возникает, возникает лишь обязанность заключить основной договор в будущем. Стало быть, и предусмотренных в ст.398 ГК РФ оснований требовать передачи имущества нет.
Итак, добиться передачи спорного объекта недвижимости в описываемой ситуации несостоявшийся покупатель не может, закон не дает ему для этого никаких правовых средств. А что можно сделать? Это мы рассмотрим в следующем посте.

?

Log in